As cadernetas de poupança são o investimento mais tradicional do Brasil e oferecidas a pessoas físicas e jurídicas por bancos públicos e privados através de contas bancárias chamadas de conta poupança. Dessa forma, os valores depositados na conta poupança são aplicados automaticamente na caderneta de poupança, e possuem liquidez diária e sofrem remunerações mensais de acordo com as determinações feitas pela legislação brasileira.
Ano após ano, a queridinha dos brasileiros não sai de moda. Dezenas de gerações depositaram seus recursos na poupança e ajudaram a transformar a história do Brasil. Nos últimos 10 anos, a caderneta alimentou aquisições e construções, tornando-se o principal funding (fundo) de financiamento imobiliário.
A redescoberta da Poupança como o grande motor do Mercado Imobiliário
Para entendermos melhor o Brasil de 10 anos atrás, é interessante que se reviva o passado próximo daquele ano.
Os acontecimentos no final da década de 1990 foram essenciais para que o país se profissionalizasse no mercado de imóveis, pelo menos no que tange a sua legislação.
Em 1997, um escândalo imobiliário chamou a atenção dos investidores e deixou feridas no país por muitos anos. Recebemos estupefatos as notícias de diversos ilícitos praticados pela maior incorporadora do Brasil: a Encol. Entre os crimes, lista-se o uso de caixa não contabilizado, lavagem de dinheiro em paraísos fiscais, alienação irregular de bens da empresa para membros da família do proprietário, vendas de unidades imobiliárias em número superior ao que seria construído, sonegação de impostos e estelionato. Naquele ano, a Encol entrou com um pedido de concordata deixando centenas de prédios inacabados e aproximadamente 40.000 mutuários sem receber seus imóveis.
Em 1998, mais um susto abalava a confiança da população. Durante o Carnaval daquele ano, ficamos estupefatos com o desabamento de um prédio de luxo situado na Barra da Tijuca na Cidade do Rio de Janeiro. O edifício Palace II com 176 apartamentos, construído pela construtora Sersan, colapsou ao vivo no dia 28 de fevereiro de 1998. O motivo do desastre foi decorrente de erro de projeto estrutural, mas as feridas abertas naquele feriado aterrorizaram mais ainda um mercado agonizante.
Foi um período difícil para construtores, incorporadores e consumidores. Há época, tornou-se moda investir nas ações especulativas e nada confiáveis da Avestruz Master[1] e da Fazenda Reunidas Boi Gordo[2]. Finalizamos o século XX investindo em pirâmides financeiras e animais que só existiam no papel.
Poucos se aventuravam no mercado de imóveis. Era comum enfrentar percalços decorrentes de uma legislação frágil e crédito débil. A inadimplência era alta, a alavancagem era caríssima e para completar o receio imperava no mercado. A desconfiança de se investir na planta tornou-se habitual. Amargamos um encolhimento do mercado e um congelamento de novos empreendimentos.
Anos depois o mercado imobiliário brasileiro ainda trabalhava sob a síndrome da administração desequilibrada da Encol e às sombras da queda do Palace II, mas os paradigmas começaram a ser alterados. No final de 2004, meses após a posse do presidente Lula, a economia brasileira começava a se mostrar mais confiante aos mercados internacionais. Mostrando que o tempo da “desconfiança vermelha” havia sido superado, o PIB cresceu 5,7% em 2004. A geração de empregos[3] bateu recorde no ano, enquanto a inflação[4], embora fechando acima da meta, começava a desacelerar. O real ganhava força frente ao dólar[5]. E para completar, tínhamos a promulgação da audaciosa Lei 10.931 que assegurou o retorno e incentivo de compra, garantiu a segregação do acervo de cada incorporação imobiliária, ou seja, os imóveis do novo empreendimento não se comunicavam com os demais bens da incorporadora, e deu ao mercado a segurança que o consumidor tanto precisava.
Há época, o mercado contava com uma demanda reprimida de consumidores ávidos pelo retorno do bom e velho investimento em imóveis. Durante anos, a potência construtora do País ficou adormecida. Milhares de imóveis deixaram de ser negociados na década de 1990 em virtude de instabilidades políticas, financeiras e técnicas.
Iniciava-se uma fase primorosa no mercado brasileiro. Formava-se a “tempestade perfeita do bem”. As novas regras aproximavam o Brasil de grandes mercados mundiais e atraíam a atenção de investidores, incorporadores, imobiliárias, bancos e principalmente dos consumidores.
Mas faltava um meio de sustentação da nova era de consumo imobiliário brasileiro. Com a garantia de retomada nas mãos, através da alienação fiduciária, reativou-se o velho Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964. De um lado, o SFH possibilitou a reativação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos aliado aos depósitos em cadernetas de poupanças. Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.
A estabilização da economia brasileira registrada ao longo desta década deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos caíram durante o decorrer da década, e as baixas taxas de inflação permitiram, ainda, às empresas e às famílias a fazerem um planejamento de longo prazo e a assumirem compromissos de mais extensos.
Resultado: A Poupança tornou-se um dos motores do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) respondendo por aproximadamente 75% de todos os contratos de compra e venda efetuados no Brasil até 2015.
Entrávamos em um novo período. Uma lei forte que garantia estabilidade e consecução do negócio, sem contar com o crescimento macro econômico que o país apresentava. Enquanto o mercado imobiliário dos EUA e de diversos países da União Européia já se mostravam altamente especulados, o Brasil se tornara um local ávido para novos testes.
[1] A Avestruz Master foi uma empresa que fornecia contratos de venda e compra de avestruzes com a honra de recompra dos animais em esquema de pirâmide financeira. A falência foi decretada em 2005.
[2] O esquema de engorda de gado nas Fazendas Reunidas Boi Gordo, conhecido simplesmente como Boi Gordo, foi um dos maiores casos de pirâmide financeira já ocorridos no Brasil. Trinta mil investidores perderam aproximadamente 3,9 bilhões de reais. O esquema dava como garantia de lucro mínimo de 42% em um período de um ano e meio. A falência foi decretada em 2004.
[3] Desemprego em 9,36% – dezembro de 2004. CAGED-MTE.
[4] Inflação em 2004 – 7,60%. IBGE.
[5] Cotação do dólar em R$ 2,65 – 30 de dezembro de 2004. Folha Online.
Fonte: resimob.com.br
